LE TÉLÉTRAVAIL PRÉCIPITE

L’IMMOBILIER DE BUREAUX

DANS LA DÉPRESSION.
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Aux Docks de Saint-Ouen, dans un vaste quartier d’affaire de 180.000 m², désormais desservi par deux lignes de métro, près de 40 % des mètres carrés de bureaux disponibles sont à louer. Un chiffre énorme qui dit bien les difficultés que traverse l’immobilier tertiaire en Île-de-France.

Les entreprises, qui ont pourtant longtemps été friandes de ces quartiers 100 % bureaux hors de Paris, car deux à trois fois moins chers que ceux de la capitale, les boudent désormais.
La crise sanitaire est passée par là. Elle a complètement rebattu les cartes du marché du bureau. Avec la généralisation du télétravail, et le recours au flex office, organisation sans bureau fixe car l’on compte moins de places que de salariés, les grandes sociétés ont drastiquement réduit leur demande en mètres carrés.
«Les entreprises réduisent massivement les surfaces. Il y a 4,5 millions de mètres carrés de bureaux disponibles immédiatement en Île-de-France», explique le Directeur de l’agence bureaux d’Île-de-France chez  Jones Lang La Salle (JLL).

La tendance est à la centralité. Les entreprises préfèrent prendre des bureaux plus petits, mais situés dans Paris intra-muros.
«C’est un mouvement de fond, toutes les grandes entreprises réduisent leurs besoins quand elles déménagent, mentionne le Président de la Société de gestion immobilière Remake AM. Elles prennent des surfaces au moins 30 % inférieures à ce qu’elles louaient avant.»

Transformation

Les quartiers d’affaires périphériques, qui ont vu de nouvelles offres de bureaux sortir de terre ces derniers mois, en font les frais.
«Les zones 100 % bureaux n’attirent plus. Les locataires veulent avoir accès à un centre-ville pour pouvoir faire leurs courses. Et les chefs d’entreprise, qui veulent aujourd’hui faire revenir les salariés dans leurs locaux, sont sensibles à ces demandes», indique le fondateur de La Place de l’immobilier, une start-up de datas immobilières. Conséquence, l’offre disponible grossit à vue d’œil.
«Le taux de vacances sur l’Île-de-France atteint 8 %, ce qui commence à faire beaucoup.
Surtout, ce taux cache de très fortes disparités, avec 2 % dans le quartier central des affaires de Paris, ce qui est vraiment très faible, mais 20 % sur l’ensemble de la première couronne au Nord.»
Car le problème n’est pas cantonné à Saint-Ouen. En périphérie de Paris, à Saint-Denis, Clichy, Courbevoie, La Défense, Montrouge, Malakoff, l’offre de bureaux neufs est abondante, et ces villes souffrent de la même façon
Les détenteurs de ces immeubles qui se retrouvent avec des milliers de mètres carrés à louer n’hésitent pas à faire des ponts d’or aux locataires pour qu’ils reviennent.
«À La Défense, on voit entre trois et quatre mois de franchise par année d’engagement. C’est très important», indique le Directeur de l’immobilier pour la Société de gestion Corum .
Sans que cela soit pour l’instant couronné de succès. Il faut désormais 18 mois au minimum pour retrouver un locataire, quand il en fallait 6 avant la Covid.

Attirer des entreprises

En dépit des difficultés, «pour l’instant, nous essayons de commercialiser la plupart de ces surfaces en bureaux», explique-t-on chez JLL.

Mais il est possible de faire un certain nombre de choses pour attirer des entreprises, à savoir : découper le bâtiment en plus petites surfaces de location, transformer des surfaces de bureaux en parties communes pour offrir plus de services et être plus en phase avec les demandes des utilisateurs. Ainsi les loyers sont compétitifs, et en échange d’un loyer pas cher, je pense que les entreprises sont prêtes à y aller.»

Les besoins des entreprises et leur façon d’occuper des mètres carrés peuvent aussi évoluer. «On n’est pas au bout de l’histoire. Les tendances se contredisent en très peu de temps. On passe du tout télétravail à l’idée qu’il faut faire revenir les collaborateurs au travail. Mais les centres d’affaires, quand ils sont bien desservis en transport, ont leur carte à jouer», indique le Directeur exécutif bureaux Île-de-France chez le broker CBRE.

Pour autant, tous les immeubles de bureaux de la périphérie parisienne ne parviendront pas à trouver des locataires. «Dans un deuxième temps, un investisseur peut envisager une transformation», reconnaît JLL.

Transformation,  un mot qui a longtemps fait peur, car les bureaux présentent bien des avantages, c’est à dire rentabilité souvent élevée, facilité de gestion avec seulement quelques locataires, valeur rapidement très importante, ce qui est pratique pour des fonds qui disposent de sommes conséquentes à investir. Alors qu’une transformation, c’est un parcours d’obstacles sur le plan administratif, technique et parfois un coût plus élevé qu’une construction neuve précise le Vrai Journal de Noisy-le-Grand.

Adapter des bureaux en logements

Surtout quand il s’agit d’adapter des bureaux en logements. Cette opération semblant d’autant plus naturelle que la demande de logements est aujourd’hui importante en France, et plus particulièrement dans les zones denses.

«Il y a des localisations encore bien desservies par les transports, pas trop loin des centres économiques et qui peuvent accueillir du résidentiel, détaille le  Directeur de Covivio, par exemple à Rueil-Malmaison, Charenton-le-Pont ou Val-de-Fontenay, où nous allons sans doute voir des transformations.».

Mais le logement présente plusieurs difficultés. D’abord technique, car la profondeur d’un immeuble de bureaux est généralement d’une vingtaine de mètres, contre une douzaine de mètres pour du logement.

Ce qui pose des problèmes de lumière naturelle pour certaines pièces.

De plus, les élus locaux, qui accordent le Permis de construire, sont souvent réticents à l’arrivée de nombreux nouveaux habitants car cela nécessite des investissements importants en infrastructures (crèches, écoles, équipements sportifs…).

Conséquence: «Il n’y a pas que le logement classique, les acteurs de l’immobilier  regardent beaucoup le logement opéré pour les étudiants, les seniors ou en coliving, mais également l’hôtellerie ou d’autres activités.» Exemple ; un immeuble de bureaux de 6500 m2 vient ainsi d’être transformé en campus et loué intégralement à l’Ecole de commerce Audencia, au pied de la nouvelle station de la ligne 14 à Saint-Ouen, pour 500 étudiants.

À Noisy-le-Grand, une telle opération a également vu le jour. 
Ici, sur une surface totale de 31 000m2, ECLA Paris Noisy-le-Grand a réhabilité les anciens locaux du Siège social de Groupama. Elle compte aujourd'hui 708 logements au total, plus de 2 400 m2 d'espaces communs, et propose des hébergements en coliving privatifs ou partagés pour des courts, moyens et longs séjours, depuis le 24 novembre 2022.

Et Noisy-le-Grand dans cette mouvance ?
 

À notre connaissance, il existe deux programmes de rénovation de bureaux en logements en partenariat avec la filiale d’Action Logement In’li. Soit :
 
- 1 Av Montaigne, le ‘Central 4’ :
                        - 57 logements
                        - 4215 m² d’habitations
                        - 659 m² de commerces.
 
- 3 rue de la Closerie :
                        - 39 logements locatifs intermédiaires (LLI),
                        - 55 logements Foyers en Co-living,
                        - 14 logements sociaux,
                        - 6259 m² d’habitations,
                        - 200 m² de bureaux,
                        - 199 m² de commerces.
 
Aujourd’hui Noisy-le-Grand freine la forte adaptation  de bureaux en logements car la Commune souhaite conserver une attractivité forte en bureaux pour relancer la dynamique économique de la Ville. Aussi, est elle en cours de création de bureaux neufs.
 
Face à l’interrogation du Vrai Journal de Noisy-le-Grand, la Commune argumente en mentionnant que de nombreuses entreprises, dont des Grands comptes occupent des bureaux vétustes et recherchent de nouveaux locaux plus modernes et plus économes.
Pour des raisons sociales elles recherchent à Noisy-le-Grand ou aux alentours.

Ainsi, si la Commune ne veut pas voir ces Entreprises partir, il faut leur proposer de nouvelles solutions.
Cette politique peut s’entendre et se comprendre….
 
Ultérieurement, le sujet de la réhabilitation des bureaux vétustes reviendra d’actualité, conformément au Décret tertiaire de 2022 porté par le Ministre Bruno Le Maire.
Ce décret fixe une obligation principale de réduction de la consommation énergétique des bâtiments existants à usage tertiaire avec un objectif d’au moins 40 % d’ici à 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050.
À ce moment là, il faudra bien encore muter quelques anciens bureaux en logements à Noisy-le-Grand.

Équilibre économique

Une transformation pas si facile, car les contraintes d’un campus sont bien différentes de celles d’un immeuble de bureaux. Le futur passera sans doute souvent par la mixité des usages.

Jusqu’à 6000 ou 7000 m2, il est possible d’envisager une conversion avec un seul usage. Mais c’est beaucoup plus difficile quand les surfaces sont de 30.000 ou 40.000 m2. «Il est possible de conserver une part de bureaux, pour ce qui est jugé absorbable par le marché aujourd’hui, explique-t-on chez JLL. Pour le reste, il faut trouver des usages pertinents sur le reste des surfaces.»

Dernière difficulté, et pas des moindres, trouver un équilibre économique pour le projet. C’est un exercice délicat. 

C’est encore plus complexe, évidemment, avec des usages mixtes où chaque activité sera valorisée d’une manière différente, et auprès d’acteurs distincts.

Dans le logement, il peut ainsi y avoir des appartements à la vente, des logements sociaux ou des résidences gérées. Mais il va falloir trouver des locataires pour la partie bureaux, pour les commerces ou les services, comme des salles de sport.

Dans cette équation économique, les pouvoirs publics locaux peuvent apporter une aide. «L’équilibre est plus facile à atteindre en ajoutant quelques étages, ce qui est rendu possible par la loi Elan, ou en transformant des parkings en surface constructible», explique encore un dirigeant de Covivio.

Le Vrai Journal de Noisy-le-Grand mentionne que dans ce dernier cas d’espèce, si l’on supprime les parkings où vont stationner les résidents ? Sur la voie publique, comme toujours ?  Ce ne serait pas une solution satisfaisante !!!….

Ce mouvement de transformation ne va pas s’arrêter immédiatement.
«Demain, se ne sont pas des immeubles, mais des projets d’immeubles qu’il va falloir transformer. Sur toutes les gares du Grand Paris, il y avait beaucoup de projets de bureaux. Je pense qu’il va falloir les faire évoluer vers autre chose.»

Certains commencent également à regarder les évolutions possibles pour les tours de La Défense, si le taux de vacances reste durablement élevé.

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Contribution bibliographique :
-       Le FIGARO, Jorges CARASSO et Emmanuel EGLOFF, le 20 /07/2023

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In’li : In’li est la filiale du Groupe Action Logement dédiée au logement intermédiaire. Société née en octobre 2017 de la fusion de quatre entités du groupe : OGIF, RRP, SOCALOG et Immobilière ACL-PME. Le patrimoine d'In'li compte plus de 50 000 logements répartis dans les différentes communes franciliennes des zones tendues, faisant d’In’li le leader du logement intermédiaire en Île-de-France.
Coliving : Il s'agit d'un grand bâtiment où chaque occupant dispose d'un espace privatif individuel et d'un espace collectif. Un endroit pour vivre et travailler. Pour la partie individuelle (ou privée), chaque locataire dispose d'une chambre, d'un studio ou d'un petit appartement.

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