blog Noisy le Grand

LES TAUX D’INTÉRÊT

AUGMENTENT,

LE MARCHÉ IMMOBILIER

EST BOUSCULÉ !
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La hausse des taux a fait grimper le coût du crédit à l’habitat. Il faut compter près de 2% en moyenne pour un emprunt sur 20 ans.

Le plafond de l’usure (1) a été relevé le 1er octobre 2022. Mais à cause de la poussée fulgurante des taux, certains ménages ne pourront plus acheter.

Les Français qui ont un projet immobilier en cours peuvent souffler. Ils vont profiter d’un bol d’air pour l’obtention de leur crédit immobilier.

Tout du moins ceux actuellement bloqués par le plafond de l’usure, ce seuil réglementaire qui fixe le taux maximal tout compris (crédit + assurances + frais divers) ne pouvant être dépassé. Le 1er octobre, ce plafond est passé à 3,05% pour les crédits d’une durée de plus de 20 ans, contre 2,57% jusqu’alors.

C’est une bonne nouvelle. En effet depuis plusieurs semaines, les dossiers en attente de traitement se sont accumulés. Depuis le printemps, le taux d’usure, même s’il est actualisé tous les trois mois, est systématiquement pris de court par la hausse des barèmes des banques, lui-même lié à la remontée des taux d’intérêts.

À cela viennent s’ajouter des conditions d’accès au crédit plus strictes. Les banques doivent désormais limiter l’endettement de leurs clients sous peine de sanctions.

Les prêts ne peuvent plus dépasser 25 ans et les mensualités ne peuvent plus aller au-delà de 35% des revenus. Les clients les plus touchés restent les quinquagénaires, pénalisés par des coûts d’assurances élevés, ou les primo-accédants qui ont peu d’apports et payent leur crédit plus cher.

Pour ceux qui sont en attente de la validation de leur emprunt par la banque, et dont le dossier est correct, le relèvement du taux d’usure du 1er octobre 2022 a été un soulagement. En effet, cette limite ne sera plus bloquante. Mais pour combien de temps ? Sans parler des inquiétudes sur l’inflation qui poussent les taux de marché à la hausse.

Ce mouvement va avoir deux conséquences. Assez rapidement le plafond de l’usure va être rattrapé par la hausse des taux d’emprunts immobiliers. Dans un mois, on reviendra à la situation connue avant l’été, avec de nouveau de nombreux dossiers bloqués par le taux d’usure.

Surtout cette hausse des taux des crédits à l’habitat est une mauvaise nouvelle pour le marché de l’immobilier, car c’est l’emprunt qui permet de boucler le financement de l’achat d’un bien. Ceux qui acquièrent un logement pour la première fois et ont donc un apport limité, sont particulièrement menacés par ce renchérissement du crédit.

Déjà depuis l’été, la plupart des agences constatent un net ralentissement avec davantage de logements à vendre, des délais plus longs et des négociations de prix.

Le réveil est dur pour ces professionnels dopés aux crédits pas chers. Les mauvais signaux s’accumulent. Selon le baromètre LPI – se loger, le nombre de logements vendus de juin à août 2022 est en recul de 17,5% par rapport à la même période de l’an dernier.

Les rabais sont désormais de presque 6% par rapport aux prix affichés.

Malgré tout, sur un an, les prix restent orientés à la hausse de + 2,1%.

Pour l’avenir, les agences craignent que les acheteurs soient davantage attentistes, en attente d’une baisse franche des prix, ce qui n’est pas toujours la bonne stratégie, si les taux du crédit continuent de monter.

Dans ce contexte, des baisses de prix semblent inévitables dans l’immobilier, mais elles devraient rester mesurées. En effet, la pierre reste malgré tout une valeur refuge, surtout en ces temps d’inflation.

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(1) - Le taux d’usure : qu’est-ce que c’est ?

Le taux d’usure correspond au taux d’intérêt maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer lorsqu’ils vous accordent un prêt.

Ceci concerne les prêts aux particuliers, aux associations, et aux collectivités locales. Le taux d’usure sert à protéger l’emprunteur contre des propositions de prêts « trop chères ».

Plus précisément, le taux d’usure est le taux d’intérêt annuel effectif global (TAEG) maximal qui peut vous être appliqué lors de la souscription d’un prêt.

Le TAEG est le taux d’intérêt « tout compris » d’un crédit. Il comprend notamment :
· Le taux d’intérêt nominal (taux utilisé pour calculer les intérêts de votre prêt),

Et, lorsque ces éléments constituent une condition pour obtenir le crédit ou pour l'obtenir aux conditions annoncées,
·       Les frais de dossier,
·       Les frais payés ou dus à des intermédiaires intervenus de quelque manière que ce soit dans l'octroi du prêt (exemple : courtier),
·       Les coûts d'assurance et de garanties obligatoires

Si, au moment où le prêt vous est accordé, le TAEG du crédit dépasse le taux de l’usure, le prêt est dit usuraire.

Il est interdit d’accorder un prêt à un taux usuraire.

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Contribution bibliographique : Le FIGARO Immobilier, Jorge CARASSO, le 30 septembre 2022

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