Les bureaux vides et obsolètes s’accumulent en Île-de-France.
L’Observatoire Régional de l’Immobilier d’Entreprise (ORIE) rappelle dans une version actualisée de son étude de 2013 portant tant sur la mutation des immeubles tertiaires, que sur les 52,8 millions de m2 (52,8Mm2) de bureaux (dont 40 Mm2 à Paris et 1re couronne ainsi que 13 Mm2 en 2e couronne) que compte la région capitale, 3,9 Mm2 sont disponibles au 30 septembre 2014.
À Noisy-le-Grand aujourd’hui, ce sont au minimum 50.000 m² de bureaux vides depuis une dizaine d’années.
Au 2e trimestre 2014, l’ORIE a identifié 738 917 m2 de surfaces vacantes depuis plus de 4 ans, soit une progression de 46% entre 2012 et 2014, dont notamment 195 470 m2 en Seine-Saint-Denis, où près de la moitié de l’offre disponible de seconde main semble condamnée à rester vide.
Ces 738 917 m2 représentent 22% des surfaces de bureaux de seconde main, libres de toute occupation.
À l’horizon 2030, ce seront entre 3 et 5 millions de m2 de bureaux qui seront obsolètes, surtout en 1re et 2e couronne, note l’ORIE. Si l’on considère que la moitié sera transformée en logements, on peut espérer créer environ 30 000 logements sur une dizaine d’année.
Chiffres basés sur un calcul « à la louche » car, depuis 2000, le changement de destination de bureaux en habitations tend à baisser au profit des locaux hôteliers, résidences de services et commerces.
À Paris, selon l’ORIE, entre 1990 et 2010, 53 000 m2/an de bureaux ont été autorisés à la transformation, lesquels auraient permis une production annuelle de 300 à 400 logements. Ce n’est pas avec cela que l’on va participer de façon notable à la création des 70 000 logements/an voulue par les politiques, d’autant plus que la part des investisseurs institutionnels est infime (5% environ).
Par ailleurs, les opérations de transformation de bureaux en logements sont complexes sur le plan économique. Le coût technique de ce recyclage varie entre 2000 et 2500 €/m2. Un coût comparable à celui du neuf, mais en transformant on perd de la surface en créant des parties communes ou en rendant l’immeuble accessible aux personnes à mobilité réduite. Mais c’est sans compter sur l’obligation d’affecter 25% de logements sociaux, ou encore le renforcement des droits des locataires de la loi ALUR, qui sont dissuasifs pour certains investisseurs.
Quoi qu’il en soit, estime l’ORIE, tout bureau vide n’est pas transformable. Malgré des incitations récentes, les investisseurs institutionnels demeurent peu enclins à transformer des bureaux en logements, car ils peinent à boucler des montages financiers rémunérateurs.
Et pourtant, Charenton-le-Pont l’a fait !
Reconvertir 7 000 m2 de bureaux en une résidence intergénérationnelle de 90 logements, un vrai défi architectural, technique et environnemental pour l’Agence Moatti – Rivière choisie par Immobilière 3F (Groupe Solendi), qui a acquis cet ensemble immobilier à Charenton-le-Pont (94).
Au 72-76 quai des Carrières à Charenton-le-Pont, il y a quelques années encore, il n’y avait que des bureaux à tous les étages de cet immeuble de 9.500 m², sorti de terre dans les années 1970. Sauf que les dernières années, il n’y avait plus grand monde dans les couloirs. L’immeuble, aux portes de Paris, était au trois-quarts vide lorsque le bailleur social Immobilière 3F (I3F) a mis la main dessus, en 2013.
Ainsi, le 09 septembre 2016, après 18 mois de travaux, le bailleur social Immobilière 3F a inauguré 90 logements dans cet ancien immeuble de bureaux.
Une opération complexe et coûteuse
Cette reconversion n’a pas été une mince affaire, raconte Pierre Paulot, directeur de l’architecture et du développement chez Immobilières 3F. « Un immeuble de bureaux est généralement constitué de grandes pièces et tant pis si certaines sont sans fenêtres. Un logement, c’est tout l’inverse. C’est plein de petites pièces avec un maximum de fenêtres."
Pour faire entrer la lumière, l’Architecte Alain Moatti, a enlevé un étage sur une aile et agrandi la cour intérieure. « Une aile donne aussi sur l’autoroute A4 avec toutes les nuisances sonores que cela implique, poursuit-il. Nous avons alors installé du triple vitrage mais aussi érigé une deuxième façade 70 centimètres en retrait de la première et composée de bois absorbant le bruit. »
Tout cela a un prix qui pèse sur le coût final de cette opération immobilière. « Quai des Carrières, le coût travaux est proche de ce que cela nous aurait coûté de faire un bâtiment neuf, indique Pierre Paulot. S’ajoute à cela l’achat de l’immeuble, plus cher qu’un terrain nu. »
À Noisy-le-Grand, le PLU 2017 !
Lors de la réunion publique du lundi 07 novembre écoulé relative au PLU 2017, Aurélie BOUTON, de l’Agence d’Urbanisme « Ville ouverte » de Montreuil (93) qui accompagne Noisy-le-Grand, a avancé l’idée de rénover les bureaux dégradés du Mont d’Est, c'est-à-dire de les remettre aux normes, ou de les transformer en logements.
Selon le Vrai Journal de Noisy-le-Grand, ce n’est pas un investisseur institutionnel (ex : SCPI) qui va rénover des bureaux obsolètes, au risque d’altérer sérieusement la rentabilité de son bien. De toute évidence, il préfèrera acquérir des bureaux neufs, sur un marché pléthorique des 70 gares du Grand Paris ! En ce qui concerne la transformation des bureaux en logements, nous venons de voir que le montage financier rémunérateur de l’opération n’est pas acquise.
Reste peut être une solution avec le Groupe Solendi pour du logement social ou intermédiaire, ou la transformation en maison de retraite ou résidence étudiante. La dernière hypothèse la plus crédible consisterait peut être à dynamiter les bureaux vides, libérer le foncier et reconstruire du neuf ?
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À propos du Groupe Solendi: Le Groupe Solendi est un acteur majeur du logement social au sein d’Action Logement avec un patrimoine de 222 000 logements. Il rassemble deux métiers complémentaires au service du lien entre le logement et l’emploi sur les territoires : le Pôle Logement et Services dont la vocation est d’apporter des solutions d’habitat aux salariés et le Pôle Immobilier destiné principalement à construire des logements et des hébergements et à transformer durablement des quartiers en renouvellement urbain.
Au sein de ce Pôle Immobilier, I3F, premier bailleur social en France, détient un parc de 198 000 logements.
À propos de I3F : Composé d’Immobilière 3F et de ses 13 filiales, I3F gère 134 000 logements sociaux, foyers et commerces en Ile-de-France et 64 000 en régions.
I3F est engagé dans une politique de développement durable avec des constructions neuves labellisées au minimum BBC ou RT 2012 et certifiées Habitat & Environnement.
Il participe également à la politique de rénovation urbaine avec 58 opérations dans toute la France.
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