LE PLAN DE RELANCE

DU LOGEMENT

EN QUESTION !

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« On ne fait pas boire un âne qui n’a pas soif ». Cécile DUFLOT ignorait la maxime. Manuel Valls l’a découverte et en a pris conscience. Ces derniers mois, les incertitudes s’étaient tellement accumulées, qu’il fallait avoir un optimisme chevronné pour se lancer dans un investissement neuf.

D’autant que les loyers étant orientés à la baisse (un petit peu) et les prix restant élevés, la rentabilité de la pierre est médiocre et les perspectives de plus-values incertaines.

Acheter un logement neuf qu’il fallait louer à des loyers inférieurs de 20%  à ceux du marché et qui devaient être encadrés, c’était trop. Ainsi, le nombre d’investisseurs est tombé de 72.000 en 2010 à 29.500 en 2013, selon la Fédération des Promoteurs Immobiliers. Pourtant, les Français aiment la pierre, mais en ayant voulu trop les contraindre, les encadrer, en donnant le sentiment de considérer les propriétaires de la classe moyenne comme des ennemis, Cécile DUFLOT les a dégoûtés.

Les particuliers n’y comprenaient plus rien. Ils avaient perdu toute confiance, et ont déserté le placement immobilier.

Néanmoins, quoiqu’en dise le dogme, la relance de la construction a besoin d’eux. Mais, comme ils ont du bon sens, ils ont besoin qu’on leur fasse confiance en tant qu’acteurs de la politique du logement.

Aujourd’hui, avec les initiatives du 29 août 2014, Manuel VALLS et Sylvie PINEL cherchent à les rassurer, en traitant les investisseurs privés en personnes responsables.

Mais les mesures annoncées sont-elles à la hauteur du problème ?

Quant le bâtiment va, tout va….,

À retenir :

§      Relancer la vente de terrains à bâtir :

-       Exonération de la plus-value de cession des terrains à bâtir après 22 ans de détention,

-       Abattement de 30% de l’IR et des prélèvements sociaux sur les plus-values pour toute promesse de vente signée avant le 31 décembre 2015,

-       Abattement de 100.000 € sur les donations de terrains faites jusqu’à fin 2015.

§      Encourager l’investissement locatif :

-       A compter du 1^er septembre, les investisseurs bénéficient d’une réduction d’impôt (12%, 18%,21% de la valeur du bien) modulée selon la durée pendant laquelle ils s’engagent à louer (6, 9, ou 12 ans),

-       Le bien acheté peut être loué à un ascendant ou un descendant,

-       Les SCPI qui réalisent des investissements locatifs bénéficient du même avantage fiscal que les particuliers.

§      Favoriser l’acquisition de logements neufs :

-       La donation aux enfants ou petits-enfants d’un logement neuf bénéficie d’un abattement exceptionnel de 100.000 €,

-       Le taux de TVA à 5,5% est appliqué pour l’accession à la propriété dans certains quartiers prioritaires,

-       La période de franchise du prêt à taux zéro est allongée.

§      Améliorer les logements existants :

-       Le taux du crédit d’impôt développement durable est porté à 30%, pour les travaux de rénovation énergétiques,

§      Simplification des normes :

-       Manuel VALLS a promis la mise en œuvre des 50 mesures de simplification annoncées en juin écoulé, avant le 31 décembre 2014,

-       Le Gouvernement entend raccourcir les délais d’obtention des Permis de construire.

§      Encadrement des loyers :

-       Le dispositif d’encadrement des loyers sera uniquement appliqué à titre expérimental à Paris. Il ne sera pas étendu au niveau national.

Et s’il s’agissait de " promesses de Gascon " ?

Les caisses de l’Etat sont vides, et le déficit de 2.000 milliards d’euros est abyssal. Alors, combien va coûter ce plan de relance ?

Manuel VALLS n’a pas souhaité répondre. En fait, selon les spécialistes, alléger la fiscalité sur les ventes de terrain devrait entraîner un manque à gagner de 300 à 400 millions d’euros.

L’élargissement du PTZ+ annoncé en juin dernier provoquera une dépense budgétaire de 200 millions. Ainsi, le Gouvernement reste prudent sur le nombre de logements supplémentaires qui pourraient être construits grâce à cette palette de mesures.

Ceci dit, comme le rappelait un fidèle lecteur de notre blog tout dernièrement, pour investir et s’endetter sur le long terme, il faut de la confiance.

Mais la confiance n’est pas directement liée  à des taux d'emprunt immobilier historiquement bas.

La confiance c’est un emploi durable, c’est lutter contre le chômage, c’est un salaire convenable qui donne du pouvoir d’achat.

Et puis, il faut aussi malheureusement le signaler, c’est s’assurer une vie de couple pérenne et stable sur la durée!

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Informations sur la loi Pinel :

  http://www.loi-pinel-info.org

DEUXIEME REUNION

THEMATIQUE

DE CONCERTATION

SUR LES BAS-HEURTS.

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Dans le cadre de la concertation relative à l’aménagement du quartier des Bas-Heurts, dit du « Clos aux Biches », la première réunion publique s’est déroulée le mardi 17 juin 2014. Elle sera suivie de quatre réunions thématiques. Le 08 juillet avait lieu la seconde réunion relative au  Logement et aux formes urbaines. Les Commerces, les Activités, et  les Services dans le futur quartier.

Nous relevons que cette urbanisation s’inscrit dans la continuité du secteur de Maille Horizon – Nord, ce qui est une bonne chose en termes de cohérence des projets.

Par contre, à la lecture des esquisses réalisées sur commande par le Cabinet de Christian DEVILLERS, nous avons une fois encore l’illustration que la pensée magique de Michel Pajon, ne peut se soustraire à l’impitoyable solution terminale des Bas-Heurts, qui ne peut être selon lui, que globale, c'est-à-dire qu’elle doit éradiquer à termes tout le quartier.

Derrière cette entreprise de nettoyage urbain, il y a bien évidemment d’inavouables calculs de promotions immobilières. En effet, l’un des aspects le plus choquant du projet municipal, est qu’il envisage froidement de supprimer un tissu social et urbain existant.

Alors, il ne faudra pas s’étonner si, dans le cadre de cette consultation avec les habitants du quartier, ce système ne fonctionne pas, puisqu’il va créer des frustrations et des tensions.

Soutenir le caractère durable du développent urbain signifie d’abord de renoncer aux démolitions massives et à l’illusion funeste et chimérique de croire qu’une réalité imparfaite puisse être remplacée par un monde entièrement nouveau, purifié et homogène, avec de nouveaux habitants en quête d’un nécessaire logement.

En effet, l’expérience des quarante dernières années dans le domaine de l’aménagement urbain démontre l’échec des démarches de rénovation intégrale.

La raison de cet échec est simple ; les villes sont des organismes vivants, qui se forment progressivement par accumulation et sédimentation de couches successives, par densification et modification des tissus physiques et sociaux, par mutation du parcellaire rural en foncier urbain. Or le corollaire des démarches de table rase, est par définition de proposer des configurations et des programmations figées sur elles-mêmes, qui s’exposent à être un jour à leur tour détruites et remplacées. C’est aujourd’hui ce qui advient à Noisy-le-Grand dans le cadre de la procédure ANRU aux grands ensembles d’habitat social des années 1970, qui ne furent jamais conçus pour pouvoir évoluer.

Ainsi, l'urbanisme n'est pas un livre de recettes, ni une discipline de l'évidence, mais une rencontre avec un lieu, des habitants, des acteurs, des collaborateurs et une démarche entre histoire et théorie, analyse et proposition.

Malheureusement sur le quartier des Bas Heurts, avant le premier coup de crayon, pas un seul des habitants n’a rencontré préalablement l’architecte Christian DEVILLERS ou des membres de son équipe. (1). C’est suspect !

Atelier thématique n°2, présentation audiovisuelle.

Cliquer sur : Formes urbaines.

Après ce nécessaire préambule, tous nos lecteurs auront bien compris que nous sommes en profond désaccord sur le plan d’aménagement en sept îlots proposé par la Commune. A moins de considérer la guerre et son cortège de profonds traumatismes comme le moyen le plus sûr et le plus efficient de régénérer le tissu urbain et social du quartier des Bas Heurts, il serait de bon goût que Christian DEVILLERS abandonne ce mythe destructeur pour aborder la question en des termes nouveaux, pour sauvegarder un cadre de vie, qui est aussi notre histoire, et notre passé.

Lors de cette concertation, l’ADIHBH-V s’efforce dans ses contributions de sauvegarder quelques îlots pavillonnaires n’appartenant pas à la Commune.

C'est-à-dire de proposer une densification douce des « dents creuses » à partir de l’existant, avec le souci de préserver les familles qui y vivent depuis des années. Ainsi, y introduire les dispositifs urbains par division parcellaire qui permettront de densifier ces îlots (concept BIMBY), de les mailler à l’environnement proche, de conserver leur identité, de diversifier sa population, d’améliorer ses espaces publics, et d’introduire des commerces de proximité…

Cette mixité urbaine  mérite d’être expérimentée sur les Bas Heurts car cette méthode permet de faire « la ville sur la ville » autrement, puisque c’est une autre ville que celle des ZAC et des villes nouvelles.

Ce serait dés le départ un quartier rénové vivant, riche de ses habitants ; ceux qui y habitent déjà et ceux qui s’y installeront demain.

Toutefois, à ce jour, mais la concertation n’est pas terminée, nous ne retrouvons pas la traduction de nos propositions novatrices dans le schéma urbain proposé par le Cabinet d’Architecte le 08 juillet écoulé!

Ceci étant, la notion de « densité urbaine » appréhendée planche 08, présente un intérêt pédagogique certain. La densité bâtie est le rapport entre l’emprise au sol totale des bâtiments et la surface de l’îlot sur lequel ils sont implantés. Elle peut être faible ou forte et plus ou moins bien perçue selon qu’un équilibre subtil s’établit entre ces différents indicateurs : la concentration de population, l’intensité de l’activité, la proportion d’espaces verts publics, etc…C’est donc une affaire d’équilibre et de ressenti.

Le schéma ci-dessus présente un bâtiment d’habitation collectif de grande hauteur implanté en milieu d’îlot avec de vastes espaces libres en pied d’immeuble ; des maisons de ville à l’alignement sur rue, implantées sur un parcellaire étroit et des bâtiments collectifs ou semi-collectifs à l’alignement sur rue, organisés autour d’un cœur d’îlot paysager. Ces trois formes urbaines différentes ont pourtant une même densité à l’îlot exprimée en nombre de logements/hectare (70 logts/ha).

La densité n’est ni un modèle, ni une norme, mais certainement plutôt une valeur à défendre qui s’appuie sur une analyse de la composition des opérations urbaines, des modes d’assemblages des logements et des articulations entre espaces publics et espaces privés. De ce point de vue, il faut avouer que la mixité typographique aux  îlots des Bas Heurts élaborée par Christian DEVILLERS, et dont la commune est propriétaire, est plutôt convenable.

Néanmoins, nous ne visualisons pas dans cette présentation un épanelage (construction en dégradé en rapport avec l’existant voisin) sur la rue des Aulnettes qui favoriserait une insertion harmonieuse des constructions dans un environnement pavillonnaire avec le quartier de La Garenne de Bry-sur-Marne. Nous relevons que le gabarit urbain présenté planche 30, avec des hauteurs d’immeubles de R+4 à R+6, n’est pas acceptable. Aussi, l’ADIHBH-V préconise dans la bande de constructibilité principale de la rue des Aulnettes, des hauteurs de construction de R+2 à R+3 maximum organisées en duplex, comme mentionné planche 32.

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(1)- Déclaration de Bernardo SECCHI, (Professeur à l'Institut d'Urbanisme de Paris), figure éminente de l'urbanisme contemporain, livre ci-après sa méthode de travail. A savoir :

"Comprendre une ville, une situation urbaine, n'est pas l'affaire d'une journée. Il y a des urbanistes qui aiment dire "veni, vidi, vici", je suis arrivé là et en dix minutes j'avais tout compris, mais ils ne sont pas sérieux.

Lorsque j'arrive dans une ville pour laquelle on m'a demandé d'expertiser des situations compliquées, je récolte tout ce qui existe sur elle, de la littérature, à la photographie en passant par la peinture, la musique, l'histoire, etc…..Et je commence par : marcher, marcher et après encore marcher. L'urbanisme est quelque chose que l'on fait avec les pieds. Il faut observer les détails minimaux, les noter, redessiner continuellement ce qu'on a vu, écouter les gens, leur imaginaire, les images de la ville qu'ils ont, les confronter à nos propres images, à nos propres projets en évitant les grands gestes. C'est banal à dire, c'est nettement plus difficile à faire.

Puis, le diagnostic établi, Bernardo SECCHI associe, discute et critique les diverses " solutions préconisées" avant d'engager une quelconque "mise en application". Alors seulement, il peut commencer à travailler à un niveau conceptuel adéquat, pas encore sur un projet qui soit défini d'un point de vue de sa physionomie visuelle, de son architecture, mais qui commence à mettre au clair la structure de cette architecture".

LE REGLEMENT

D’URBANISME

DE NOISY-LE-GRAND

EN MOUVEMENT

PERPETUEL (suite)!

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Partie 2 : Lancement de la révision n°1 du PLU

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La Commune de Noisy-le-Grand a approuvé son PLU le 16 novembre 2011. Ce dernier a été élaboré selon les dispositions de la loi SRU du 13 décembre 2000.

Il a fait l'objet de plusieurs procédures de mise à jour et de cinq modifications approuvées par délibérations du Conseil municipal.

Pour mémoire, il s’agit de :

- la modification n° 1 simplifiée, approuvée le 31 mai 2012,

- la modification n° 2, approuvée le 26 septembre 2013,

- la modification n° 3, approuvée le 29 avril 2014,

- la modification n° 4, approuvée le 12 juin 2014,

- la modification n° 5 simplifiée approuvée le 10 juillet 2014.

Soit 5 modifications en 32 mois, dont 3 en 2014. Ce PLU de Noisy-le-Grand est en perpétuel mouvement. La commune parle de « procédures de mise à jour », de « modifications », de « modifications simplifiées » et maintenant après la modification n°1 simplifiée du 31 mai 2012, elle se lance dans la « révision n°1 ».

Toute cette sémantique est technique, complexe, indigeste et rébarbative. En aucun cas elle ne peut créer de l’appétence pour les Noiséens.

Et pourtant il faudra « s’y coller ».

Avec cette urbanisation galopante et sa densification déraisonnable dans certains quartiers, le paysage urbain et social de la ville va profondément changer au 21^ème siècle.

Ainsi, quoi qu’en dise le Maire, la qualité du cadre de vie de Noisy-le-Grand ne sera pas respectée et ne sera pas préservée si nous laissons la main aux politiques technocratiques, lors des différentes Enquêtes Publiques.

Evitons de devoir avoir recours aux programmes ANRU (de l'Agence Nationale de Rénovation Urbaine) pour les années 2030.

En effet, ces nouveaux textes vont remanier en profondeur les Codes de l'urbanisme et de l'environnement, modifier les modalités de gestion et le contenu des documents d'urbanisme.

Aujourd’hui, les PLU doivent intégrer les dispositions issues de la loi Grenelle II au plus tard le 1er janvier 2017 et démontrer en quoi ils mettent en oeuvre une politique active de développement durable, en intégrant les nouveaux enjeux et thématiques listés dans cette loi. Ils devront notamment s’impliquer plus précisément dans la recherche de solutions en matière de maîtrise de l’énergie, de gestion économe de l’espace, de densification urbaine, de protection des espaces naturels, etc.

Pour lire la suite :

Cliquer sur : Lancement de la révision n°1 du PLU

Ainsi exposé lors du Conseil Municipal du 10 juillet 2014 dans l’allégresse des futures vacances, la révision n° 1 du Plan Local d’Urbanisme (PLU) de Noisy-le-Grand et l’élaboration d’un nouveau Projet d’Aménagement et de Développement Durable s’inscrivent dans une vision prospective de l’avenir de la ville en général, éclairée notamment par une vision stratégique globale en matière de développement durable, et pensée dans la perspective de la future Métropole du Grand Paris (MGP).

De Métropole du Grand Paris dont nous avons déjà parlé, mais dont nous reparlerons.

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LE REGLEMENT

D’URBANISME

DE NOISY-LE-GRAND

EN MOUVEMENT

PERPETUEL !

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Partie 1 : Modification simplifiée n°5 du PLU.

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 La commune de Noisy-le-Grand dispose d’un Plan Local d’Urbanisme (PLU) adopté par le Conseil Municipal, le 16 novembre 2011. Depuis, ce PLU a fait l’objet de quatre modifications. Néanmoins, le Maire a encore décidé de procéder à une cinquième modification le 07 avril 2014.

La présente modification n° 5, approuvée lors de la séance du Conseil municipal du 10 juillet 2014, doit permettre un aménagement du document qui intègre :

- L’évolution du Code de l’Urbanisme concernant le dispositif de majoration du volume constructible (gabarit, hauteur, emprise au sol) pour les programmes de logements comportant des logements locatifs sociaux.

- Les précisions apportées à certaines orientations d’aménagement qui ont évolué depuis l’approbation du PLU en 2011.

- La création et la suppression d’emplacements réservés communaux.

Concernant le dispositif de majoration du volume constructible, ce dispositif incite et renforce la création de logements tout en favorisant la construction de logements locatifs sociaux ainsi que la réalisation de programmes de logements mixtes. Il contribue également à l’objectif de création de 25% de logements locatifs sociaux à l’échelle de la ville imposé par la loi SRU du 13 décembre 2000.

Sur ce point, l’ADIHBH-V précise que la commune n’est pas en retard sur cet indicateur, puisque la part des logements sociaux de Noisy-le-Grand a augmenté.  Le taux est passé de 24,7% en 2011 à 26,73% en 2013.

Pour la commune, ce dispositif s’inscrit également au sein des orientations du PADD, dont l’un des objectifs est d’assurer une évolution de l’offre de logements qui permette de répondre aux attentes et aux besoins des noiséens.

Selon l’ADIHBH, il faut vraiment se poser  la question de savoir à qui  bénéficie ces nouveaux  logements, puisque le stock des dossiers en attente dans la commune  ne se résorbe pas sur les dix dernières années ? Consulter notre analyse en annexe.

Deux secteurs bénéficieront de cette majoration du volume constructible, soit :

§       Une majoration de 30% pour le secteur dit « Petit Orme », sur l’emplacement des anciens bureaux administratifs de la direction de l’Education et de l’Enfance,

§       Une majoration de 40% pour le secteur dit « Butte Verte », sur le site de l’ancien gymnase de la Butte –Verte.

Ceci étant, le bilan des observations exprimées par les Noiséens dans le cadre de cette Enquête Publique pour la modification n° 5 du PLU est calamiteux. En effet, sur une ville de 63.000 habitants, alors que les dossiers ont été mis à la disposition du public du 15 mai au 16 juin 2014, soit 33 jours, seulement six observations ont été exprimées par les citoyens. Quatre sur les registres et deux par courrier. En terme de participation citoyenne, même si l’on peut invoquer des tas de raisons légitimes, cela pose une vraie question. Quel est l’intérêt de mettre en place une concertation, hormis le fait de répondre aux exigences réglementaires du Code de l’Urbanisme ?

Alors oui, après une telle démonstration, il y a des réveils douloureux. Tout particulièrement, lorsque nous consultons la modification du PLU relative à l’emplacement réservé communal (H), qui crée, une rue de 9 m de large entre la rue du Docteur Jean Vaquier et l’avenue du Maréchal Joffre, afin de renforcer le maillage des voies du centre-ville et la desserte des nouvelles constructions ! Réveil d’autant plus douloureux, pour ce propriétaire de l’avenue du Maréchal Joffre (et d’autres) qui constate après coup, que la fameuse rue en question  va traverser son jardin !!!

Alors oui, c’est cruel, mais il faut savoir que la ville de Noisy-le-Grand est la ville de tous les dangers sur le plan urbanistique. Au rythme des modifications successives du PLU, il va enfin falloir apprendre à faire son « métier de citoyen » en répondant aux Enquêtes Publiques ! Voire en multipliant les Associations de Défense des différents quartiers impactés.

Pour lire la suite :

Cliquer sur : Modification n°5 du PLU – Note explicative,

Cliquer sur : Bilan du projet de modification n°5 du PLU.

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     Commentaire de l’ADIHBH-V :

En octobre 2004, Michel PAJON justifiait la construction de 1500 logements collectifs sur la ZAC du Clos aux Biches, par 1500 demandes de logements en attente dans les Services d’Actions Sociales de la Ville.

Lors de la réunion du 17 juin 2014, soit 10 ans après, il annonçait 2350 demandes de logements en attente.

Le 10 juillet 2014, la commune mentionnait en Conseil Municipal que sur les années 2011 à 2013, 334 Permis de Construire ont été délivrés, soit la construction d’environ 2.000 logements, dont 788 logements sociaux. Sur la période 2005 à 2010 l’ADIHBH-V estime de 800 à 900 Permis délivrés. Soit environ 2400 à 2700 logements de construits.

Si nous récapitulons, nous obtenons sur la période 2004 – 2013, environ 4500 nouveaux logements, avec une estimation d’environ 1600 logements sociaux. Alors, combien pour les noiséens ?

C’est bien la preuve que les arguments systématiques du Maire pour justifier de la construction de logements à Noisy-le-Grand sont suspects. Il faudrait rechercher une argumentation plus crédible ailleurs.